Главная / Споры по долевому строительству

ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ЗАКОН И РЕАЛЬНОСТЬ 

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» способствовал упорядочиванию отношений в сфере долевого строительства. Закон установил единственно допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, который должен обеспечить надлежащую защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Однако на практике продолжают широко применяться схемы привлечения денежных средств граждан под покупку жилья в строящихся многоквартирных домах.

В обход Закона № 214-ФЗ наиболее часто встречаются такие договоры как договор возмездного оказания услуг, предварительный договор купли-продажи недвижимости, простого товарищества, договор уступки права требования, договор инвестирования и соинвестирования. Обусловлено это достаточно жесткими требованиями, предъявляемыми Федеральным законом к компаниям-застройщикам, а также к порядку заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве.

В указанных схемах приобретения объектов недвижимости существует главная проблема – отсутствие правовой защиты будущих собственников, следствием чего становятся многочисленные злоупотребления со стороны застройщиков: нарушаются сроки сдачи объекта, передаются объекты с существенными недостатками, поступают требования дополнительной оплаты за возведенный объект недвижимости. Нередко продажа квартир осуществляется нескольким покупателям одновременно. Как результат судами подобные сделки зачастую признаются недействительными по причине их притворности, т.е. скрывающими долевое участие. Максимум, что вправе потребовать несостоявшийся собственник в рассматриваемой ситуации - это возврат уплаченных ранее денежных средств с уплатой неустойки (как правило, в минимальном размере, соответствующем ставке рефинансирования Центрального банка РФ).

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  законодатель уточнил круг условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, предусмотрел обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, а также способы обеспечения обязательств застройщика.

Для получения возможности привлекать денежные средства от физических лиц застройщик как минимум должен обладать следующими признаками:

- наличие у застройщика договора аренды земельного участка под строительство конкретного объекта либо права собственности на этот земельный участок (как договор аренды, так и право собственности должны быть зарегистрированы в регистрационной службе);

- наличие у застройщика разрешения на строительство;

- публикация в СМИ или размещение в сети Интернет проектной декларации (документа, в котором содержатся все данные о застройщике как юридическом лице, а также описание строящегося объекта).

При этом следует обратить внимание, что такая постановка вопроса лишает строительную организацию права принимать инвестиции для только предполагаемого строительства, до оформления прав на землю и до создания за свой счет проектной документации с ее последующей экспертизой.

При получении разрешения на строительство и публикации проектной декларации данные документы представляются застройщиком как в соответствующее управление Федеральной регистрационной службы, так и в инспекцию Госстройнадзора. С этого момента возникает обязанность застройщика представлять ежеквартальные отчеты о привлечении и использовании денежных средств, а для стройнадзора - обязанность осуществлять надзор за ходом строительных работ.

Одним из главных условий стало требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Закон о долевом строительстве предусматривает осуществление такой регистрации как минимум дважды: после заключения договора участия в долевом строительстве и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщику.

Кроме того, согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Таким образом, имущественные требования участников долевого строительства автоматически обеспечиваются залогом объектов недвижимости.

В рамках заключения договора долевого строительства специалисты ООО "Южная юридическая компания" в кратчайшие сроки проведут правовую экспертизу документов, осуществят сопровождение регистрации договора в государственных органах, окажут правовую помощь в разрешении споров по долевому строительству как в досудебном, так и в судебном порядке.

 

Анастасия Малиновская

Генеральный директор ООО «Южная юридическая компания»